... чертовски мила
Привезли замечания эксперта по отчету об инвестиционной стоимости здания под реконструкцию под гостинично-оздоровительный комплекс.
Замечания меня повергли просто в состояние шока.
Далее не оценщикам будет вряд ли интересноОбъектом оценки является литера А, следовательно, в "Кратком изложении..." нет необходимости приводить характеристики литер Г, Д.
Хм, а я думала, что в соответствии с ТЗ у меня объектом оценки является земельный участок с расположенными на нем зданием (лит. А) и временными сооружениями (остальные литеры). Ладно, я девушка неленивая, краткие поправлю.
2. Согласование КГА ПП по реконструкции здания в гостинично-оздоровительный комплекс не определяет функциональную структуру площадей в объекте после реконструкции. Следовательно, в отчете об оценке инвестиционной стоимости должен быть раздел "Анализ заданного функционального использования объекта оценки", в котором в рамках заданного функционального назначения и параметров застройки, согласованных КГА, должен быть определен вариант использования объекта оценки, обеспечивающий его наибольшую экономическую выгоду для инвестора.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства от 06.07.2001г. №519, раздел II, пункт 4 : инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Таким образом, конкретные планировки, представленные в ПП, вполне могут устанавливать доходность для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. О чем пишу в "Особых".
Далее, в соответствии с п. 4-1 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 06.07.2004г. №1268 «О Программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге» при формировании инвестиционных условий о перечислении в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств за предоставление инвестору объекта недвижимости для проектирования и строительства (реконструкции) гостиниц: под специальной (инвестиционной) стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости с заданным функциональным назначением (гостиница) и объемно-планировочным решением, согласованным с Комитетом по градостроительству и архитектуре.
открываем "Иллюстрированный словарь архитектурных терминов и понятий" (под редакцией Согонян Н.Ш, М.: Архитектура-С, 2006). Читаем: объемно-планировочное решение - общее архитектурное решение здания, определяющее характер, размеры, формы и соотношение его помещений в пространстве и в плане.
И что от меня требуют?
В чем оценщик виноват, если инвестору нужны именно такие ПП??? Оценщик ПП не пишет, не согласовывает. И даже не корректирует (конечно, если инвестор не попросит). Особенно при определении инвестиционной стоимости.
3. Непонятно: "Почему все помещения второго этажа отнесены к гостиничной функции?" (ссылка на таблицу), хотя в соответствии с ПП помещения второго этажа дворового флигеля по наименованию помещения (кабинеты) следует рассматривать как офисные.
Здесь меня начинает трясти.
Открываю нужную таблицу. Там смотрю: под гостиницу отводится 2 этаж существующего здания. Дворовый флигель (новый) полностью отдан под офисное использование. У меня и в табличке специально для тех, кто в танке, написано "существующее здание" и "дворовый флигель". И под табличкой написаны комментарии, какие именно помещения в соответствии с поэтажными планами относятся под гостиницу и что все остальные помещения - под офисное использование.
4. Непонятно зачем в гостинице на 5 номеров имеется зал отдыха площадью 50 кв. м и комната отдыха персонала площадью 28,2 кв. м. По-видимому, оценщиками не выявлены доходы, связанные с некой "оздоровительной" функцией, для которой необходимы эти помещения.
Ну да, оценщик - верблюд и должен объяснить, на кой фиг инвестору эти помещения.
Доп. доходы от гостиницы, кстати, учтены.
5. Затраты на оборудование номеров не обоснованы и, по мнению эксперта, завышены (при площади номеров в соответствии с ПП гостиница не соответствует даже категории *). При обосновании на основе экспертного опроса должны быть указаны ФИО респондентов и их телефоны.
М****! При обосновании затрат на оборудование номеров я нигде не ссылалась на классность гостиницы, только на площадь номера. При обосновании стоимости размещения я опять-таки для анализа отбирала гостиницы различного класса и сравнивала их по местоположению, качеству и количеству номерного фонда). И ни в одном месте не написала о том, что у меня гостиница класса "***" (бугага, при этом эксперт, опровергая предполагаемую им классность ссылается на недействующий Гост).
А уж ФИО респондентов и их телефоны я указываю с 2004 года.
6. Точность представления результата оценки (5 значащих цифр) явно завышена. По мнению эксперта, следует аналогично требованиям фонда имущества округлять результат оценки с точностью до 10 000 рублей.
Ладно, можно быть доброй и согласиться. Хотя мнение эксперта - против моего мнения. Вещи равнозначные.
И за пару часов до замечаний мне коллега написала, что слышала негативные отклики экспертов об отчете.
По-моему, некоторые люди в нашей профессии переоценивают своё значение.
Знаете, и мне уже просто плевать на негативные отзывы "богов от оценки" или кем они себя ещё возомнили, которые проводят экспертизу.
Замечания меня повергли просто в состояние шока.
Далее не оценщикам будет вряд ли интересноОбъектом оценки является литера А, следовательно, в "Кратком изложении..." нет необходимости приводить характеристики литер Г, Д.
Хм, а я думала, что в соответствии с ТЗ у меня объектом оценки является земельный участок с расположенными на нем зданием (лит. А) и временными сооружениями (остальные литеры). Ладно, я девушка неленивая, краткие поправлю.
2. Согласование КГА ПП по реконструкции здания в гостинично-оздоровительный комплекс не определяет функциональную структуру площадей в объекте после реконструкции. Следовательно, в отчете об оценке инвестиционной стоимости должен быть раздел "Анализ заданного функционального использования объекта оценки", в котором в рамках заданного функционального назначения и параметров застройки, согласованных КГА, должен быть определен вариант использования объекта оценки, обеспечивающий его наибольшую экономическую выгоду для инвестора.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства от 06.07.2001г. №519, раздел II, пункт 4 : инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Таким образом, конкретные планировки, представленные в ПП, вполне могут устанавливать доходность для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. О чем пишу в "Особых".
Далее, в соответствии с п. 4-1 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 06.07.2004г. №1268 «О Программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге» при формировании инвестиционных условий о перечислении в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств за предоставление инвестору объекта недвижимости для проектирования и строительства (реконструкции) гостиниц: под специальной (инвестиционной) стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости с заданным функциональным назначением (гостиница) и объемно-планировочным решением, согласованным с Комитетом по градостроительству и архитектуре.
открываем "Иллюстрированный словарь архитектурных терминов и понятий" (под редакцией Согонян Н.Ш, М.: Архитектура-С, 2006). Читаем: объемно-планировочное решение - общее архитектурное решение здания, определяющее характер, размеры, формы и соотношение его помещений в пространстве и в плане.
И что от меня требуют?
В чем оценщик виноват, если инвестору нужны именно такие ПП??? Оценщик ПП не пишет, не согласовывает. И даже не корректирует (конечно, если инвестор не попросит). Особенно при определении инвестиционной стоимости.
3. Непонятно: "Почему все помещения второго этажа отнесены к гостиничной функции?" (ссылка на таблицу), хотя в соответствии с ПП помещения второго этажа дворового флигеля по наименованию помещения (кабинеты) следует рассматривать как офисные.
Здесь меня начинает трясти.
Открываю нужную таблицу. Там смотрю: под гостиницу отводится 2 этаж существующего здания. Дворовый флигель (новый) полностью отдан под офисное использование. У меня и в табличке специально для тех, кто в танке, написано "существующее здание" и "дворовый флигель". И под табличкой написаны комментарии, какие именно помещения в соответствии с поэтажными планами относятся под гостиницу и что все остальные помещения - под офисное использование.
4. Непонятно зачем в гостинице на 5 номеров имеется зал отдыха площадью 50 кв. м и комната отдыха персонала площадью 28,2 кв. м. По-видимому, оценщиками не выявлены доходы, связанные с некой "оздоровительной" функцией, для которой необходимы эти помещения.
Ну да, оценщик - верблюд и должен объяснить, на кой фиг инвестору эти помещения.
Доп. доходы от гостиницы, кстати, учтены.
5. Затраты на оборудование номеров не обоснованы и, по мнению эксперта, завышены (при площади номеров в соответствии с ПП гостиница не соответствует даже категории *). При обосновании на основе экспертного опроса должны быть указаны ФИО респондентов и их телефоны.
М****! При обосновании затрат на оборудование номеров я нигде не ссылалась на классность гостиницы, только на площадь номера. При обосновании стоимости размещения я опять-таки для анализа отбирала гостиницы различного класса и сравнивала их по местоположению, качеству и количеству номерного фонда). И ни в одном месте не написала о том, что у меня гостиница класса "***" (бугага, при этом эксперт, опровергая предполагаемую им классность ссылается на недействующий Гост).
А уж ФИО респондентов и их телефоны я указываю с 2004 года.
6. Точность представления результата оценки (5 значащих цифр) явно завышена. По мнению эксперта, следует аналогично требованиям фонда имущества округлять результат оценки с точностью до 10 000 рублей.
Ладно, можно быть доброй и согласиться. Хотя мнение эксперта - против моего мнения. Вещи равнозначные.
И за пару часов до замечаний мне коллега написала, что слышала негативные отклики экспертов об отчете.
По-моему, некоторые люди в нашей профессии переоценивают своё значение.
Знаете, и мне уже просто плевать на негативные отзывы "богов от оценки" или кем они себя ещё возомнили, которые проводят экспертизу.
-
-
06.06.2007 в 11:05-
-
06.06.2007 в 11:33Почему я должна быть снисходительна, если эксперт, делая подобные замечания, сообщает оценщикам из других фирм, что отчет плохой?
Когда я отправляю отчет, я очень хорошо знаю, где в отчете слабые места. И всегда готова выслушать/прочитать и исправить обоснованные замечания.
Кушать нужно всем, но это не отменяет ответственности за качество проделанной работы.
-
-
06.06.2007 в 13:53-
-
06.06.2007 в 14:01Меня вообще к эспертам почему-то не пускают (хотя кто лучше меня сможет объяснить, что я сделала в своём отчете)
-
-
06.06.2007 в 14:31про обоснованные замечания - это мы уже проходили.
бодаться с экспертом - а смысл?
это все борьба с ветряными мельницами.
-
-
06.06.2007 в 14:34-
-
06.06.2007 в 14:37-
-
06.06.2007 в 17:13Следуя этой логике, лучше сразу в гроб и не рыпаться
А смысл есть. Как минимум для того, чтобы в следующих раз эксперт подумал, перед тем как замечания писать. Вообще, чем дольше я живу, тем больше понимаю, что бывают случаи, когда сдачи нужно давать со всей силы.
хотя смысл конечно есть, если ты не просто обычный оценщик, и твой авторитет позволяет заходить к эксперту не стуча в дверь.
А эксперт - бог, и все оценщики должны на него молиться и падать ниц при его появлении?
Кстати, я всегда стучусь преде тем, как войти
качество работы - это не самое главное условие, чтобы было что на хлеб намазать. я бы даже сказала, что качество вообще ни причем (в оценке таких примеров - море).
Ну... Допустим о заказах для вашей фирмы я слышала, что очень сильно к работе придираются